Thời gian qua, tại nhiều chung cư trên địa bàn TP.HCM đã xảy ra cuộc “nội chiến” giữa cư dân và Ban quản trị (BQT) chung cư, giữa cư dân và chủ đầu tư.
Giăng băng rôn phản đối Công ty Phát Đạt bán chỗ đậu xe - ẢNH: ĐÌNH SƠN
Yêu cầu BQT từ nhiệm
Điển hình như tại chung cư The Central Garden (số 328 Võ Văn Kiệt, phường Cô Giang, quận 1), bà Đỗ Thị Ngọc Oanh cùng 2 thành viên khác trong BQT là bà Trương Thị Cẩm Trang (phó ban) và ông Trần Văn Thủy (thành viên) đã có đơn gửi đến cơ quan chức năng tố cáo trưởng BQT chung cư này là ông N.N.S có nhiều khuất tất trong thu, chi.
Theo đơn, ông N.N.S đã không thông qua BQT và cư dân mà tự ý ký kết với các đơn vị liên quan lắp đặt thẻ từ, chỉ đến khi có thông báo thu tiền cư dân mới biết. Mỗi căn hộ phải nộp 1.254.434 đồng (tổng cộng 380 căn hộ là hơn 476 triệu đồng) và buộc phải mua thẻ từ nếu không mua thì tự leo bộ. Điều đáng nói là giá thành quá cao (cao hơn giá thị trường khoảng hơn 4 lần) trong khi hợp đồng với đơn vị cung cấp là Schindler chỉ hơn 212 triệu đồng.
Ông N.N.S cũng bị tố cáo ký hợp đồng bảo trì thang máy quá cao. Cụ thể, từ tháng 3.2020 trở về trước chỉ hơn 655 triệu đồng/năm thì đến tháng 4.2020 con số này là hơn 918 triệu đồng/năm. Đáng nói, hợp đồng này cũng không thông qua BQT và cư dân.
“Hơn 5 tháng cư dân yêu cầu ông S. giải thích, xuất trình các hóa đơn nhưng ông này không một lần trực tiếp đối thoại và giải thích cho cư dân, không xuất trình được hoá đơn tài chính hay bất kỳ hoá đơn nào khác. Trong khi trên 50% các đầu báo về phòng cháy chữa cháy trong các căn hộ bị hư hỏng từ lâu, nhưng ông S gửi thông báo đến chính quyền và cư dân là vẫn hoạt động tốt. Chính vì vậy, các thành viên trong BQT và cư dân yêu cầu chính quyền buộc ông S phải từ nhiệm và giải trình các vấn đề cư dân đặt ra”, bà Oanh cho hay.
Bồn chứa nước sinh hoạt tại chung cư The Central Garden đóng đất do không được thay rửa thường xuyên - ẢNH: ĐÌNH SƠN
Tại chung cư Masteri Thảo Điền (Q.2), thời gian qua cũng xảy ra cuộc nội chiến gay gắt giữa hàng trăm cư dân với BQT. Các cư dân đã soạn đơn và đến tận nhà của từng hộ dân để xin chữ ký đề nghị bãi nhiệm BQT. Bởi theo họ, dù quy chế hoạt động của BQT đã được hội nghị nhà chung cư thông qua quy định 1 tháng/lần, BQT có trách nhiệm công bố báo cáo tài chính đến cư dân. Tuy nhiên, tính từ khi nhận chức từ tháng 5.2019 đến nay, BQT mới công bố báo cáo tài chính tháng 7, 8 và 9.2020. Thêm nữa, các báo cáo này được thực hiện nhằm đối phó, khi tổng giá trị thu và chi có khi lên đến gần 20 tỉ đồng/tháng, chỉ được trình bày vỏn vẹn trên 1 trang A4.
Tại hội nghị nhà chung cư lần 1 tổ chức vào ngày 4.11.2018, tập thể cư dân đã không đồng ý mức phí quản lý 16.800 đồng/m2 (chưa bao gồm VAT) và yêu cầu giảm. Tuy nhiên, kể từ đó đến nay, BQT đã tự ý giữ nguyên mức phí quản lý. Đến nay, quỹ bảo trì căn hộ 2% BQT vẫn chưa thể nhận bàn giao từ chủ đầu tư mà theo lý giải của BQT, nguyên nhân chính do bất đồng nội bộ BQT. Chính vì vậy, BQT đã sử dụng quỹ quản lý vào công tác bảo trì với số tiền gần 10 tỉ đồng trong khi vốn dĩ phải được sử dụng để chi trả cho các tiện ích phục vụ cư dân…
Tại chung cư The Infiniti (quận 5) lại xảy ra cuộc chiến giữa chủ đầu tư là Công ty Phát Đạt và các cư dân khi chủ đầu tư yêu cầu cư dân phải mua chỗ đậu xe thì các cư dân cho rằng giá bán chỗ đậu xe quá đắt đỏ. Thậm chí, mới đây các cư dân đã giăng băng rôn phản đối việc Công ty Phát Đạt bán chỗ đậu xe đắt đỏ, với giá 500 triệu đồng/chỗ đậu xe (chưa bao gồm 2% phí bảo trì và 10% thuế VAT) đồng thời kiện công ty này ra tòa.
Bao giờ có hồi kết
Thống kê của Bộ Xây dựng cho biết, từ năm 2018, có 108 dự án xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư với cư dân hoặc giữa cư dân với BQT. Con số này cho thấy “nội chiến” chung cư đang bùng nổ với xu hướng ngày càng gia tăng tại nhiều dự án và hầu hết tranh chấp đều kéo dài dai dẳng.
GS Đặng Hùng Võ nhận xét, số lượng các chung cư có “nội chiến” ngày càng mở rộng, sự đấu tranh mạnh mẽ hơn, phức tạp hơn với số lượng người tham gia đông hơn. Nguyên nhân gây ra mâu thuẫn ở chung cư đều xuất phát từ lợi ích các bên bị xâm phạm. Do vậy, chỉ khi tìm được tiếng nói chung giữa hai bên thì mới hy vọng mâu thuẫn được hóa giải.
Cũng không loại trừ một số người lợi dụng các mâu thuẫn để kích động, xúi giục cư dân đấu tranh, căng băng rôn, tụ tập chống đối chủ đầu tư, chống đối BQT khiến sự việc trở nên căng thẳng với mục đích “lấy danh tiếng” để được bầu vào BQT nhằm trục lợi, trở thành những “ông vua con”. Tuy nhiên, có thể thấy, ở những chung cư có tranh chấp, chắc chắn giá trị dự án sẽ giảm xuống, cả cư dân, chủ đầu tư dự án đều bị thiệt hại.
Tại chung cư Masteri, cư dân đến tận nhà xin chữ ký yêu cầu miễn nhiệm BQT - ẢNH: C.T.V
Thực tế cho thấy, thời gian qua, việc được có chân trong BQT đã trở thành một công việc, một cái nghề béo bở, dễ kiếm tiền. Đơn cử tại chung cư Masteri Thảo Điền, chỉ tính riêng tiền phí quản lý mỗi tháng cư dân đóng khoảng 20 tỉ đồng, chưa tính tiền quỹ bảo trì căn hộ 2% lên đến 200 tỉ hay tiền quảng cáo…
Do đó, để hóa giải những tranh chấp ở chung cư, theo các chuyên gia, phải có một khung pháp luật về chung cư chi tiết hơn, quy định đầy đủ về quyền lợi, trách nhiệm của các bên và hướng giải quyết các vấn đề chung cư như quỹ bảo trì, BQT…
Luật sư Trần Thu, Đoàn luật sư TP.HCM, cho rằng do hiện chưa có những quy định về tranh chấp chung cư một cách cụ thể, dẫn đến khó khăn trong việc xử lý. Để giải quyết dứt điểm những tranh chấp, Nhà nước cần sớm hoàn thiện, bổ sung những lỗ hổng trong pháp luật về nhà chung cư.